미국 부동산 시장 위기의 시작!!

1. 서브프라임 모기지(Subprime Mortgage)이란?

2007년 미국 부동산 시장은 폭탄을 맞으면서 전례 없는 글로벌 금융위기로 번졌습니다. 그런데 역사는 반복된다는 말처럼 또다시 미국 부동산 시장의 위험이 치솟고 있습니다. 영화 빅쇼트는 2007년 시작된 미국 서브프라임 모기지 사태를 아주 잘 설명해주는 영화입니다.

2000년대 초반 IT버블 붕괴, 911 테러, 이라크 전쟁 등으로 미국 경기가 악화되자 미국은 경기부양책으로 초저금리 정책을 펼쳤습니다. 이에 따라 주택 대출 금리 인하 되었고 그 결과 부동산 가격이 상승하기 시작했습니다. 주택 담보 대출인 서브프라임 모기지의 대출금리보다 주택 가격이 치솟으면서 집주인이 파산하더라도 금융회사가 손해를 보지 않는 구조였기에 대출이 미친 듯이 증가했습니다. 이때는 누구나 집값이 오를 거라는 희망 회로로 행복했던 시기였습니다. 따라서 서브프라임은 신용등급이 낮은 사람들한테 대출해 주고 길거리 노숙자 그러니까 직업도 없고 수입도 없고 재산도 없는 사람들한테 대출해주는 완전 신용등급 밥 말아먹은 쓰레기 대출입니다.

그 결과 미국 가계에 주택소유 비중은 크게 올라갔고 모기지 시장도 급속도로 불어났습니다. 그러나 동시에 빚을 갚을 능력도 없는 사람들에게 이루어진 대출 자금 회수가 안 되는 문제점이 발생하기 시작했죠. 수입도 일자리도 없고 아무것도 없는 사람에게 집 한 채만 보고 많은 돈을 빌려 줬으니 탈이 안 날 수가 없었던 겁니다. 여기에 금융가의 탐욕으로 서브프라임 모기지를 모아서 MBS 자산유동화증권을 만들었습니다. 또 이걸 보증하는 부채 담보로 증권을 발행하게 이릅니다. 사람들이 이해하지 못하는 어려운 말로 포장하고 주택담보대출을 연계해 금융상품을 만들어 지들끼리 등급을 나누고 팔기 시작했습니다. 쉽게 말해서 파생상품의 파생상품을 만들어 끝없이 대출을 하게 만들고 부채를 엄청 키웠던 겁니다. 그럼 그 대출을 통해 금융회사들의 이자수익은 어마어마하게 늘어나겠죠. 급기야 무분별한 대출로 금융시장 쓰나미를 몰고 온 서브프라임 모기지 위기의 시발점으로 광범위한 금융시장이 불안해하며 나락으로 전락하게 됩니다. 

그런데 빅쇼트 주인공들은 그런 위험성을 누구보다 빨리 눈치를 체결됩니다. 그들은 생각했습니다. 그리고 의심을 했죠. 끝없는 자산 법은 없다 주택 담보 대출은 연체로 치솟고 있다 위험하다 그러면서 금리인상이 시작되고 연채의 비율이 15%가 넘어가면 붕괴가 올 것이라고 예측했습니다. 그렇게 그들은 시장과 반대로 공매도에 배팅을 하게 됩니다. 위험은 분명 존재했지만 이것을 알아차리고 심각하게 고민했던 사람들은 극히 소수의견이 조롱의 대상이었고 묵살되었습니다.

2. 현재 코로나 부양책은?

그러면 현재로 들어와 보조 자금은 코로나로 인해 연준에서 금리를 제로금리 수준으로 내리고 대규모 부양책을 실행하고 있습니다. 그런데 이상합니다. 이 어려운 시국에 미국 주택 가격은 상승했습니다. 주식 시장도 팬더믹 발표로 잠시 폭락하더니 다시 오르기 시작했습니다. 이는 초저금리로 그냥 자산 버블로 볼 수 있는데 이 버블이 과연 어디까지 진행하게 될까요? 2007년 서브프라임 모기지 사태는 개나 소나 돈을 주던 대출에서 시작되었습니다. 그리고 금리인상이 시작은 가장 밑바닥에 있는 사람들부터 위기로 내몰았습니다. 그런데 그때와 지금은 좀 차이가 있습니다. 2007년 위기는 금융시스템 문제로 인한 위험이었다면 지금은 코로나라는 사상 초유의 전염병으로 인한 위험입니다.

그렇기 때문에 가장 먼저 눈여겨보아야 할 것이 실업률입니다. 미국은 서비스직이 80% 가까이 차지하고 있습니다. 코로나로 인한 비대면 활동 공세에 좋지 않은 서비스 쪽에는 굉장히 치명적입니다. 대부분의 서민들은 월급으로 한 달 한 달 대출금을 갚아나가는 일입니다. 그런데 코로나로 인해 서비스직들은 당연히 일자리가 없어지고 임대료를 낼 수 없는 상황으로 몰렸습니다. 그래서 미국 정부에서 임대료 상황을 이해해 주고 대규모 부양책을 펴기도 했습니다. 그런데 이 임대료 위예가 내년 1월에 끝납니다. 더군다나 대선으로 인해 대규모 부양 책도 잃어가고 있습니다.

3. 현시점 미국 부동산 시장 위기

백인을 빼고 흑인, 아시아 유색인 종순으로 집세 체납 비율이 높아지고 있습니다. 벌써 20%가 넘었습니다. 빅쇼트에서 크리스천 베일이 초반에 이런 이야기를 합니다. 주택시장 붕괴! 주택 담보 대출을 받은 사람들이 채무불이행 돈을 못 갚는 비율이 15%가 넘어가면 붕괴할 것이다라고 말이죠. 임대료 체납은 임차인에서 임대인으로 위험이 넘어갑니다. 세입자가 월세를 안 내는데 대출 이자를 어떻게 합니까? 미국은 전세제도가 없습니다. 무조건 렌트 개념입니다. 따라서 도표에서 나온 비율을 보면 백인 빼고 15% 이상 다 넘었습니다. 굉장히 위험한 수준이죠. 내년 1월에 임대료 체납 유예기간을 더 연장해 줄까요?

코로나가 끝나지 않는 이상 유예 기간 연장은 별로 의미가 없어질 겁니다. 아니면 또 다른 대규모 부양책으로 체납된 임대료를 대신해 줄 수도 있을 겁니다. 하지만 그것도 미봉책에 불과하죠. 교육 미국의 실업률은 코로나가 해결되지 않는 이상 계속 오를 겁니다. 더군다나 지금까지 부양책은 낙수효과가 거의 없다는 것입니다. 초기 부양한다고 돈을 신나게 풀었는데 부동산과 주식 시장만 오르면서 실질적인 시장에 풀리는 돈이 거의 없었다는 거죠. 그래서 연준과 미국 정부에서도 고민이 많이 될 겁니다. 이거 코로나 때문에 경기부양책을 역대급으로 했는데 빈부격차가 더 심한 상황입니다. 미국에 내년 1월 임대료 체납 유예기간이 끝나는 것을 중요하게 보고 있는 이유가 바로 밑에서 받쳐주던 유색인종들이 일자리를 다시 구하고 좋아지지 않는 이상 나아질 기미가 보이지 않기 때문입니다.

4. 한국은?

미국의 문제가 생기면 한국은 어떨까요? 당연히 문제가 생깁니다. 미국 시장이 펄펄 걸었던 것처럼 2005년까지 아파트 값이 쭉쭉 오릅니다. 그때도 지금과 같이 자고 나면 오르던 시절이었습니다. 그 이후로도 2년간 아파트 가격은 더 올랐습니다. 2007년 서브프라임 모기지 사태로 인해 2008년 리만 브라더스가 파산하면서부터 한국 부동산 시장에도 이상기류가 생기기 시작합니다. 그러면서 2011년 유럽 재정위기가 돌고 단계적으로 내려가면서 아파트 가격이 버블 전 대비 반토막이 되었습니다. 대략 아파트 내놓으신 분들 보시면이 실거래가를 기준으로 14억에서 15억에 내놓았는데 이제 그 가격으로 팔릴까 싶을 정도로 희망 회로를 돌리시는 분들로 넘쳐 나고 있습니다. 분양가 대비 두 배 이상의 올랐는데 더 오를 거라는데 희망이 있는 것입니다. 여기에 신축 따라 구축 아파트들도 단 몇 개월 만에 급속도로 오를 추세입니다. 하지만 현실은 코로나 때문에 죽을 쌍입니다. 만약 경기도 좋고 일자리도 넘쳐 나고 월급도 오르면 지금의 상황이 맞을 것입니다. 하지만 현실은 그 반대. 언택트 시대 집에 대한 욕구는 더 커지고 있습니다. 재택근무가 늘어나면서 더 넓고 쾌적한 공간을 사람들은 원합니다. 또한 사상 초유의 저금리가 그러한 욕구에 기름을 부어 주기도 했습니다. 그렇지만 그 이유만으로 지금 현상을 설명할 수는 없습니다.

재택근무를 넘어 이제는 실업에 두려움이 점점 늘어나고 있습니다. 저금리지만 대출을 쪼이고 세금 인상 등 규제가 늘어나고 있습니다. 아시다시피 자영업은 폭탄 맞은 지 오래입니다. 더군다나 경기에 바로미터라고 할 수 있는 국제유가도 다시 내려가고 있습니다. 국제 유가가 내린다는 뜻은 경기 하락의 가능성을 내포하고 볼 수 있습니다. 오늘 알아본 바 같이 미국의 부동산 시장은 내년 1월 기점으로 큰 변화가 예상됩니다. 코로나-19 백신과 치료제가 나온다면 이야기가 달라지겠지만 지금과 같은 상황이 이어진다면 자산시장에 하락이 시작되는 기점이 될 수도 있을 겁니다. 우리는 어느 때보다 이런 위험한 상황을 염두하고 대비해합니다. 이렇게 미국 부동산 시장의 위기에 대해 알아보았습니다.